빌라 매매 시 불법 증축 확인 방법

빌라에서 자주 문제가 되는 불법 증축은 인허가 없이 건축면적을 늘리거나 구조·용도를 임의로 바꾼 상태를 말합니다. 단순 인테리어와 달리 구조나 면적, 용도를 변경하면 위반건축물로 지정될 수 있으며, 매수 후에 이행강제금, 철거 명령 등 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

• 대표 유형
  • 베란다 확장: 발코니를 실내로 편입해 바닥·외벽을 변경
  • 옥탑방·다락 신설: 옥상 위 가설건축물 설치, 계단·출입 변경
  • 필로티·주차장 전용: 주차장·공용공간을 창고·주거로 전환
  • 복층·중간층 설치: 층고를 이용한 가설 구조체로 면적 증가
  • 출입구·창호 변경: 대피공간·채광·피난에 영향 주는 구조 변경

 

서류로 확인하는 1차 점검 절차

거래 전 서류 대조만으로도 상당 부분을 걸러낼 수 있습니다. 반드시 공적장부 기준 도면·면적과 현장을 비교해야 합니다.

• 건축물대장: 전용면적, 구조·용도 일치 여부, 위반건축물 표시 확인
• 사용승인 도서/평면도: 방 개수, 발코니 위치, 창·문 개구부, 대피공간 동일 여부
• 등기부 등본: 등재 면적과 광고·계약서 기재 면적의 불일치 여부, 대지권 비율 확인
• 대지권 관계: 대지권 등기 유무, 주차장·공용 사용권 침해 여부
• 관리규약: 공용부 변경 승인 여부

 

현장에서 확인할 체크리스트

서류만으로 부족할 수 있으므로 현장 점검이 필수입니다.

• 형상·동선 변화: 발코니 확장 흔적, 바닥 단차, 외벽 라인 밖 증설 여부
• 설비·안전 요소: 배관 이동, 누수 흔적, 전기·가스 배선 비정상 여부, 피난창 규격 미달
• 공용부 침해: 필로티·주차장 전용화, 복도·계단실 점유
• 옥탑·지붕: 옥상 가설물 설치, 방수층 훼손 흔적

 

행정기관 확인 포인트

관할 구청 건축과나 주택과에 문의하면 공식 확인이 가능합니다.

• 위반건축물 여부 및 시정명령 이력
• 이행강제금 부과 여부 및 미납 내역
• 용도변경 승인 가능성
• 대출·보험 가입 제한 여부

 

불법 증축이 발견됐을 때의 리스크

• 행정제재: 이행강제금 반복 부과, 철거·원상회복 명령
• 거래·금융 제약: 담보가치 하락, 대출 취급 제한, 보증상품 가입 거절
• 민사 분쟁: 매도인의 고지의무 위반 시 손해배상 청구 가능, 관리단의 원상회복 요구

 

계약서에 넣어야 할 필수 특약 예시

• 매도인은 위반건축물 사실이 없음을 보증하며, 사실과 다를 경우 원상회복 및 비용 전액 부담
• 원상회복 미이행 시 매수인은 계약 해제 및 손해배상 청구 가능
• 등기부·건축물대장·사용승인도서와 현장이 불일치할 경우 매도인이 합법화 또는 원상회복
• 중개업자는 확인설명서에 위반 여부와 관련 자료를 첨부
• 원상회복 완료 확인 후 잔금 지급

 

단계별 체크리스트

• 계약 전: 건축물대장·등기부 대조, 구청 문의, 현장 점검, 대출 가능 여부 확인
• 중도금 전: 시정계획서 확보, 특약 보완, 합법화 가능성 검토
• 잔금 전: 원상회복 완료 확인서 확보, 현장 재점검, 행정기관 시정완료 통지 확인

 

상황별 대응 시나리오

• 경미한 내부 변경: 합법화 가능 여부 확인 후 잔금 조건으로 시정
• 발코니 확장·공용부 침해: 원상회복이 원칙, 미이행 시 계약 해제 가능
• 옥탑 가설물·필로티 전용: 중대한 위반으로 거래 회피 또는 가격 조정 후 시정 완료 확인

 

신고되지않은(?) 불법건축물 확인방법 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

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공인중개사와의 커뮤니케이션 포인트

• 확인설명서에 위반 여부 기재
• 구청 회신, 도면 사본, 현장 사진 확보
• 광고면적과 등기·대장 면적 차이 명시

 

빌라 매매에서 불법 증축은 거래 후 큰 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약 전 철저한 서류 대조, 현장 점검, 행정기관 확인이 필수입니다. 불법 증축이 발견되면 반드시 원상회복이나 합법화를 잔금 조건으로 명시하고, 특약을 통해 매수인의 권리를 보호해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 계약서를 검토하고, 모든 절차를 꼼꼼히 진행하신다면 안전한 거래가 가능합니다.