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건설공사는 계약 방식에 따라 공사의 품질, 비용, 기간, 그리고 참여자 간의 협력 방식이 크게 달라집니다. 발주자와 도급자 간의 계약 형태는 공사의 성공 여부에 직결되는 만큼 철저한 이해와 준비가 필요합니다. 이번 글에서는 건설공사 계약방식의 주요 유형과 각각의 장단점을 알아보겠습니다.
1. 전통적인 계약방식
- 직영공사: 발주자가 직접 시공계획, 자재, 노동력 조달, 공사 감독을 수행하는 방식입니다. 장점으로는 입찰 및 계약 절차 생략과 저렴한 공사비가 있으며, 보안 유지가 필요한 공사에 적합합니다. 하지만 발주자의 능력에 따라 공사 품질이 좌우되고, 공사 지연 및 조잡한 시공 위험성이 있습니다.
- 도급공사: 발주자가 시공업체에 공사를 맡기는 방식으로, 일괄도급 계약과 분할도급 계약으로 나뉩니다. 일괄도급은 공사 관리가 단순하며 원활한 공사진행이 가능하지만, 하도급으로 인한 시공 품질 저하 우려가 있습니다. 분할도급은 전문업자가 참여하여 우수한 품질을 기대할 수 있지만, 계약 및 감독 업무가 복잡해질 수 있습니다.
건설공사 공동도급운영규정 | 국가법령정보센터 | 행정규칙
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2. 도급금액 결정 방식
- 총액계약: 설계도서에 기초하여 공사비 총액을 계약하는 방식으로, 발주자가 초기 단계에서 공사비를 예측할 수 있습니다. 하지만 설계 변경 시 공사비 상승 및 공기 지연 우려가 있습니다.
- 단가계약: 공사 단위당 단가를 정하고, 실제 물량에 따라 정산하는 방식으로, 긴급공사나 설계가 불완전한 경우 적합합니다. 하지만 총공사비 예측이 어려울 수 있습니다.
- 실비정산식 계약: 공사비 실비와 미리 정한 보수를 더해 도급자에게 지급하는 방식으로, 공기 단축 및 품질 확보가 가능합니다. 하지만 실비 산정 기준이 명확하지 않을 경우 분쟁 가능성이 있습니다.
3. 업무범위에 따른 계약방식
- 턴키 도급: 설계, 시공, 시운전을 포함하여 도급자가 모든 업무를 수행하는 방식으로, 공사비 절감 및 공기 단축이 가능합니다. 하지만 발주자의 의도가 반영되지 않을 가능성이 있습니다.
- 건설사업관리(CM): 발주자를 대신하여 설계, 시공 관리, 계약 관리 등을 수행하는 방식으로, 원가 절감 및 공기 단축이 가능합니다.
- 프로젝트 관리(PM): 기획 단계부터 결과물 인도까지 모든 활동을 종합 관리하는 방식입니다.
4. 민자사업 방식
- BOT(Build-Operate-Transfer): 민간이 공사비를 부담하고, 시설물을 운영하여 수익을 창출한 뒤 소유권을 발주자에게 이전하는 방식입니다.
- BTO(Build-Transfer-Operate): 민간이 시설물을 건설 후 소유권을 발주자에게 이전하고, 이후 운영 권한을 가지는 방식입니다.
- BTL(Build-Transfer-Lease): 민간이 시설을 건설 후 소유권을 발주자에게 이전하고, 정부가 임대료를 지급하는 방식입니다.
5. 성능발주방식
설계도서 대신 건축물의 요구 성능만 명시하여, 시공자가 재료와 시공 방법을 선택하는 방식입니다. 창의적 설계 및 기술력 향상을 기대할 수 있지만, 성능 표현 및 확인이 어려울 수 있습니다.
건설공사의 계약방식은 발주자와 도급자의 역할과 책임, 공사 목적에 따라 적합한 방식을 선택해야 합니다. 철저한 이해와 준비를 통해 성공적인 건설 프로젝트를 완성하시길 바랍니다!
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